Alquilar un local compromete renta, inversión y continuidad del negocio. Antes de firmar conviene comprobar que el inmueble puede destinarse a la actividad prevista, concretar quién asume las obras y ordenar por escrito la duración, las garantías y la salida anticipada. La dirección del local en Tenerife no cambia la ley estatal aplicable, pero sí obliga a revisar licencias, comunidad de propietarios y depósito de la fianza ante el organismo canario competente.
Qué ley se aplica a un local comercial
La Ley de Arrendamientos Urbanos considera arrendamiento para uso distinto de vivienda el que recae sobre una edificación cuyo destino principal no es satisfacer una necesidad permanente de vivienda. Incluye los usos comerciales, industriales, profesionales, recreativos, asistenciales, culturales y docentes. En estos contratos prevalece ampliamente lo pactado por las partes; en defecto de pacto se aplica el Título III de la LAU y, de forma supletoria, el Código Civil. Así lo establecen los artículos 3 y 4.3 de la LAU.
Esa libertad contractual hace especialmente importante leer el documento completo. Una regla legal disponible puede quedar modificada por el contrato, mientras que una obligación escrita con claridad puede vincular durante años. Deben revisarse también anexos, inventarios, planos, avales y cualquier documento al que remita el contrato.
Actividad, licencias y estado del inmueble
El contrato debería describir la actividad autorizada con suficiente precisión y distribuir el riesgo de que no pueda obtenerse la licencia o declaración responsable necesaria. Antes de entregar una señal o empezar obras conviene verificar, según el caso:
- compatibilidad urbanística y administrativa de la actividad;
- estatutos y acuerdos de la comunidad de propietarios;
- instalaciones, potencia, accesibilidad, ventilación, extracción e insonorización;
- estado real del local y defectos conocidos;
- obras necesarias, permisos, coste y plazo de ejecución;
- consecuencia contractual de una denegación o retraso no imputable a quien arrienda.
El contrato no sustituye la comprobación técnica o municipal. Una cláusula que afirma de forma genérica que el local es apto puede resultar insuficiente si no identifica qué se comprobó y qué condición debe cumplirse antes de que comiencen la renta o la duración pactada.
Renta, gastos y revisión
Además del importe inicial, hay que definir fecha de pago, impuestos que procedan, actualización, carencias, repercusión de comunidad, IBI, tasas, suministros y obras. Si un gasto se repercute, conviene indicar cómo se acredita y cuándo se liquida. La fiscalidad del alquiler puede variar según la operación y las partes; por eso no debe darse por supuesta a partir de una plantilla contractual.
Una carencia puede responder a obras de implantación, pero debería aclarar si afecta solo a la renta o también a otros conceptos. También conviene evitar fórmulas de actualización ambiguas: el índice, la fecha de referencia y el modo de comunicar la revisión deben poder aplicarse sin rehacer el acuerdo cada año.
Duración, prórrogas y salida anticipada
En un local no existe la prórroga obligatoria propia de la vivienda habitual. Duración y prórrogas dependen esencialmente del contrato. Cuando la actividad exige una inversión relevante, el plazo debe guardar relación con el tiempo necesario para amortizarla. Al mismo tiempo, puede ser útil pactar una salida anticipada después de un periodo mínimo, con preaviso y una consecuencia económica definida.
Conviene distinguir entre vencimiento del plazo, desistimiento permitido por el contrato, resolución por incumplimiento, imposibilidad vinculada a una condición expresamente pactada y cesión del contrato. Cada supuesto tiene requisitos y efectos distintos. Entregar las llaves sin acuerdo escrito no basta por sí solo para cerrar todas las obligaciones pendientes.
Obras, conservación y restitución
La LAU remite para los arrendamientos de uso distinto a varias reglas sobre conservación y obras, pero el contrato sigue siendo decisivo. Debe separar las obras de implantación de las reparaciones estructurales, identificar quién solicita licencias y prever qué sucede con las mejoras al terminar.
El acta de entrega, el inventario y las fotografías fechadas ayudan a acreditar el estado inicial. Durante el contrato, las autorizaciones de obra y las incidencias relevantes deberían conservarse en un soporte duradero. Al finalizar, conviene documentar la entrega de llaves, lecturas de suministros, estado del local y liquidación de cantidades.
Cesión y subarriendo
Si en la finca se ejerce una actividad empresarial o profesional, el artículo 32 de la LAU permite, como regla legal supletoria, ceder el contrato o subarrendar sin consentimiento del arrendador. El arrendador puede elevar la renta un 10 % en el subarriendo parcial y un 20 % en la cesión o el subarriendo total; la operación debe notificarse de forma fehaciente dentro de un mes.
En un arrendamiento comercial esta regla puede quedar modulada por lo pactado. Antes de transmitir un negocio hay que leer la cláusula concreta y distinguir la venta de activos, la cesión contractual, el subarriendo y los cambios societarios. Llamar «traspaso» a toda la operación no resuelve su encaje jurídico.
Fianza y garantías adicionales
La fianza legal es de dos mensualidades de renta en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, de acuerdo con el artículo 36 de la LAU. En Canarias, el arrendador debe gestionar su depósito ante el Instituto Canario de la Vivienda conforme a la información oficial sobre fianzas de arrendamiento.
La fianza no impide pactar garantías adicionales, como depósito o aval. Antes de aceptarlas conviene calcular el capital total inmovilizado, la duración, las condiciones de ejecución, la reposición y la cancelación. El saldo de la fianza que deba devolverse devenga el interés legal si transcurre un mes desde la entrega de llaves sin restitución, según el propio artículo 36.
Extinción e indemnización del artículo 34
El vencimiento no genera siempre una indemnización. El artículo 34 de la LAU contempla un supuesto específico para actividades comerciales de venta al público desarrolladas durante los últimos cinco años. Entre otros requisitos, el arrendatario debe haber manifestado con cuatro meses de antelación su voluntad de renovar por un mínimo de cinco años y por renta de mercado. La indemnización depende además de lo ocurrido después en el local y de los presupuestos concretos de la norma.
No conviene esperar al último mes para revisar esta cuestión. El calendario contractual debe incluir vencimiento, preavisos y comunicaciones que puedan afectar a derechos de renovación o salida.
Incumplimiento y recuperación del local
El impago, la cesión contraria al contrato, ciertas obras no autorizadas o una actividad distinta pueden abrir la vía a exigir cumplimiento o resolución. La respuesta depende del contrato, de la gravedad y de la prueba disponible. Cambiar cerraduras, cortar suministros o recuperar la posesión por vías de hecho añade riesgos y no sustituye el procedimiento legal.
Antes de reclamar conviene ordenar contrato y anexos, recibos, movimientos bancarios, facturas, comunicaciones, autorizaciones, fotografías y una liquidación comprensible. Si existe una solución negociada, debe dejar constancia de la entrega, cantidades y renuncias acordadas.
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Consultar este asuntoPreguntas frecuentes
¿Puede el propietario exigir más de dos mensualidades?
La fianza legal es de dos mensualidades, pero el contrato puede añadir otras garantías. Deben diferenciarse y redactarse sus condiciones de devolución o ejecución.
¿Puede cederse el alquiler al vender el negocio?
La LAU contiene una regla supletoria favorable a la cesión cuando existe actividad empresarial o profesional, pero el contrato puede regularla. Hay que revisar la cláusula y notificar la operación en la forma aplicable.
¿Qué ocurre si el local no obtiene licencia?
Depende de la causa y de lo pactado. Por eso conviene comprobar la viabilidad antes de firmar y asignar expresamente el riesgo de denegación, retraso u obras imprevistas.
¿Cómo debe cerrarse la entrega del local?
Mediante un documento que identifique fecha, llaves, estado, suministros, cantidades pendientes y tratamiento de la fianza. Si existe acuerdo de terminación, debe precisar sus efectos.